“从流拍 4 次到溢价成交，阳光城上海总部大楼终易主”
一槌定音，杨浦滨江地标五度拍卖终觅买家。
9月29日，阿里资产拍卖平台显示，位于上海杨浦滨江的滨江国际广场1号楼以13.1亿元成交。这栋原名“阳光控股大厦”的建筑，曾是闽系房企阳光城集团的总部所在地，历经五次拍卖、降价超8亿元后，终于迎来新主人。
此次拍卖吸引3名竞买人参与，经过37轮加价，最终成交价较11.3亿元的起拍价溢价15.9%，按47743.23平方米总建筑面积计算，单价约2.74万元/平方米。
而在2024年1月首次拍卖时，其起拍价高达21亿元，单价折合4.4万元/平方米，如今价格较首次起拍价已折价37.6%。
展开剩余85%资管有道查阅拍卖页面竞买公告材料发现，该产品有四层权益架构，存在抵押，抵押人为中建投信托，穿透后为“华泰佳越-阳光控股大厦资产支持专项计划”，拍卖由华泰资管发起，交易形式非股权形式，而是受让资产。
四层权益架构：从信托到专项计划的资产链路要理解这宗交易的复杂性，需先厘清其层层嵌套的权益架构。根据拍卖文件与交易合同披露，该物业的权益归属涉及四方主体，形成清晰的权利传导链条：
资产源头：上海润渝置业有限公司（下称“润渝置业”）是物业的直接权利人，持有沪房地杨字（2014）第003105号、第003106号两本房产证，涵盖杨树浦路1056号等四处地址的建筑与土地使用权。
信托持股：中建投信托设立“阳光控股大厦单一资金信托”，持有润渝置业100%股权，并对其享有9.33亿元信托贷款债权，这构成了资产的核心金融绑定。
受益权持有：华泰证券（上海）资产管理有限公司作为“华泰佳越-阳光控股大厦资产支持专项计划”管理人，持有上述信托计划的全部受益权，成为实际处置主导方。
最终交易：本次拍卖由华泰资管发起，直接转让润渝置业名下的物业资产，竞买方通过受让资产完成交易，而非股权收购。
“这种架构是房企融资常见的‘资产证券化+信托’模式，如今却成了债务处置的‘解套工具’。”一位熟悉地产类信托的业内人士向资管有道解释，华泰资管作为专项计划管理人，需通过资产处置实现对证券持有人的兑付。
抵押与纠纷：9.33亿抵押权下的三重“包袱”这栋滨江地标之所以多次流拍，核心在于其背负的抵押与纠纷“包袱”。根据交易合同与拍卖公告，资产存在三项关键权利限制：
1.核心抵押：9.33亿债权的优先受偿
物业已为中建投信托设立抵押，对应沪（2019）杨字不动产证明第10007140号，初始债权金额9.33亿元，债务人为润渝置业及关联方上海臻德房地产开发有限公司。
这意味着拍卖所得需优先清偿该笔债务，剩余部分才能用于其他债权兑付。
“这是典型的‘以资抵债’处置逻辑。”一位金融律师指出，中建投信托作为优先级债权人，通过抵押实现风险隔离，是本次交易能推进的关键前提。
值得注意的是，华泰资管在拍卖公告中明确承诺，将在过户前解除该抵押，这为买家扫清了核心障碍。
2.租赁纠纷：1.8亿欠款与清退难题
更棘手的是资产占用问题。2022年1月至2023年7月，阳光城集团及关联整租方拖欠租金、物业费合计1.815亿元，润渝置业随后提起三起诉讼，均获法院支持，判决要求解除合同、返还房屋并支付欠款。
但截至拍卖成交，整租方及阳光城集团仍未腾退物业。
更复杂的是，阳光城控股子公司以“存在租赁合同”为由，对地下二层车位及9F、18F、19F办公区提起四起执行异议，案件至今未判。
拍卖文件明确提示：“竞买方需自行清退占用方，管理人不做任何承诺。”
3.资产保全：110万纠纷冻结部分房产
除核心抵押外，物业1011室因上海阳达光沐商业管理有限公司提起的110余万元经营纠纷诉讼，已被法院保全至2027年6月。
虽华泰资管承诺过户前解除该保全，但这类“小额纠纷冻结大额资产”的情况，或让不少买家担忧存在隐性债务。
五次拍卖背后：从21亿到11.3亿的降价求生
这宗资产的处置历程，堪称阳光城债务危机的缩影。
从2024年1月首次拍卖到2025年9月成交，其起拍价经历四次下调，背后是市场对风险的重新评估：
2024年1月：21亿起拍，无人问津
此时阳光城逾期债务已达640亿元，但市场仍对头部房企资产抱有期待。21亿元的起拍价对应4.4万元/平方米单价，与区域市场价持平。但彼时抵押未明确解除、清退责任未划分，导致零报名流拍。
2024年2月：19.81亿二次流拍
起拍价下调5.7%，但恰逢房地产销售数据触底，投资者观望情绪加重。更关键的是，阳光城当月新增3起执行案件，市场对资产隐性风险的担忧加剧。
2025年7-8月上架两次：从14.57亿降至13.12亿，仍遭冷遇
起拍价较首次下降30%，但阳光城债务规模攀升至698亿元，且子公司昆明通盈地产进入破产程序，风险传导效应显现。加之执行异议案件尚未开庭，买家对清退成本难以测算。
2025年9月：11.3亿起拍价，13.1亿终成交
处置方终于释放关键利好：明确过户前解除抵押与保全，同时起拍价降至11.3亿，较评估价折价40%。
近期3次拍卖上架
行业镜像：678亿债务压顶下的资产处置困局这栋总部大楼的易主，折射出出险房企资产处置的普遍困境。
6月23日，阳光城集团发布《关于逾期债务、累计诉讼等进展情况的公告》披露，截至公告披露日，公司已到期未支付的债务本金合计金额 678.86 亿元。
企查查数据显示，截至 2025 年 7 月，阳光城集团累计 197 条被执行记录较2023年增长50%，累计197条被执行记录，对应的被执行总金额达 163.02 亿元，同时伴随 171 条失信记录、707 条限制消费令。已实质性处于破产边缘。
其核心资产处置普遍面临“三重矛盾”：一是价格预期差，房企希望高价变现，而市场要求风险折价；二是权属复杂性，嵌套的融资架构导致权益厘清耗时数月；三是隐性成本高，租户清退、纠纷解决往往产生额外支出。
“别看拍卖了5次，但这宗交易算是相对顺利的。”业内人士表示，多数出险房企资产因涉及交叉担保，处置周期长达18-24个月。阳光城上海总部大楼能在20个月内完成核心资产处置，得益于“抵押清晰、权属明确”的前期基础。
对于新买家而言，挑战才刚刚开始。按交易合同约定，需在10日内支付尾款，且自行承担清退成本。
夕阳下，滨江国际广场1号楼的玻璃幕墙仍反射着黄浦江的波光，但楼内的主人已从野心勃勃的扩张者，变为精打细算的资产管理者。
这栋建筑的易主，不仅是一家房企的兴衰注脚，更是中国房地产从“高杠杆扩张”向“精细化运营”转型的生动缩影。
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